Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

logo Youtube logo Tweet
logo Polski Ładlogo Niepodległa logo Fundusze UE przejdź do strony współfinansowane ze środków UE; od lewej logo funduszy europejskich,dalej mapa polski z napisem Rzeczpospolita Polska, po prawej Mapa Unii Europejskiej z napisem Unia Europejska - Fundusz spójności

Wyjaśnienia przepisów prawa budowlanego

Powrót

Wyjaśnienia przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane dokonane w Urzędzie nie stanowią wykładni prawa i nie są wiążące dla organów administracji publicznej orzekających w sprawach indywidualnych. Zawierają jedynie ogólne wytyczne, którymi powinni kierować się uczestnicy procesu budowlanego oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane okresowym kontrolom, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Zakres kontroli rocznej określony został w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, natomiast zakres kontroli pięcioletniej w art. 62 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy.

Wykonując obowiązki, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane może zdarzyć się sytuacja, w której w danym roku kalendarzowym zachodzi konieczność przeprowadzenia kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane. Jednakże zakres kontroli pięcioletniej określonej w art. 62 ust. 1 pkt 2 i kontroli rocznej uregulowanej w art. 62 ust. 1 pkt 1 jest różny (z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane).

Właściciel lub zarządca, w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Ponadto właściciel lub zarządca w ramach tej kontroli powinien przeprowadzić kontrolę roczną w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane. Tym samym może on przeprowadzić jedną kontrolę i spełnić w ten sposób obowiązek przeprowadzenia kontroli rocznej i pięcioletniej. Jednakże sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane.

Pamiętać przy tym trzeba, że przeprowadzenie ww. kontroli nie zwalnia właściciela bądź zarządcy z obowiązku przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do dnia 31 maja albo do 30 listopada, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane.

Art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, dotyczący obowiązku i terminu przeprowadzenia kontroli okresowej „rocznej”, posługuje się terminem „co najmniej raz w roku”. Pojęcie to należy rozumieć w ten sposób, że właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych mają cały rok kalendarzowy na to, aby zapewnić realizację tej kontroli.

Wskazać jedocześnie trzeba że zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych kontrole okresowe powinny być przeprowadzane w porze wiosennej. Oznacza to, że przedmiotowe kontrole powinny, ale nie muszą być przeprowadzane w określonej powyżej porze.

Przeprowadzając okresowe kontrole należy mieć na uwadze również racjonalność ustawodawcy i uznać, że między datą kontroli w danym roku a datą kontroli w roku poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni. Może więc się zdarzyć, że przerwa między kontrolami będzie wynosiła więcej niż 12 miesięcy (jeżeli kontrola była przeprowadzona np. w lipcu 2021 r. to następna może być przeprowadzona np. w grudniu 2022 r.).

Z kolei zakres kontroli pięcioletniej został określony w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Przepis ten, dotyczący obowiązku i terminu przeprowadzenia kontroli „pięcioletniej”, posługuje się terminem „co najmniej raz na 5 lat”. Pojęcie to należy rozumieć w ten sposób, że między datami kontroli prowadzonych na podstawie tego przepisu nie musi upłynąć równo 5 lat. Zatem kontrola „pięcioletnia” może być przeprowadzona w dowolnym miesiącu (jeżeli kontrola była przeprowadzona np. w 2017 r. to następna może być przeprowadzona np. w 2022 r. w dowolnym miesiącu). Należy także podkreślić, że pojęcie „co najmniej” oznacza, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może przeprowadzać takie kontrole kilkukrotnie, kilka razy w ciągu 5 lat. Prawo mu tego nie zabrania. Ustawa – Prawo budowlane wymaga jednak, aby przeprowadził kontrolę co najmniej raz na 5 lat.

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 istnieje obowiązek przeprowadzenia kontroli okresowej w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).

Zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Przedmiotowy przepis odnosi się do samodzielnego konstrukcyjnie całego obiektu budowlanego, czyli oddzielonego od innych obiektów budowlanych przerwą dylatacyjną, począwszy od fundamentu do dachu.

Natomiast istnienie łącznika między kilkoma segmentami – czyli konstrukcji łączącej co najmniej dwa segmenty, przeznaczonej do przemieszczania się ludzi między tymi segmentami – oznacza, że każdy z tych segmentów nie może być kwalifikowany jako samodzielna konstrukcyjnie całość. Tym samym zespół segmentów (pawilonów) – trwale związanych z gruntem, wydzielonych z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadających fundamenty i dach – należy traktować jako jeden budynek, jeżeli wchodzące w jego skład części są połączone ww. łącznikiem. Dla takiego budynku należy prowadzić jedną książkę obiektu budowlanego, a nie osobno dla każdego segmentu wchodzącego w jego skład.

Jednakże prowadzenie książki obiektu budowlanego osobno dla każdego segmentu wchodzącego w skład ww. budynku nie powinno stanowić podstawy do wymierzenia kary z art. 93 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, jeżeli prowadzone książki zawierają wymagane wpisy oraz są do nich dołączone wymagane dokumenty. Właściciel lub zarządca ponosi odpowiedzialność karną na mocy przedmiotowego przepisu tylko wtedy, gdy brak jest książki obiektu budowlanego, książka obiektu budowlanego nie jest w ogóle prowadzona lub nie zawiera odpowiednich wpisów, lub zawiera braki w dokumentach, które powinny być do książki dołączone.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Nie każde zachowanie i nie każda podjęta przez właściciela lub zarządcę w obiekcie budowlanym czynność będzie się znajdowała w zakresie kompetencji organów nadzoru budowlanego określonych w tym przepisie. Zatem sformułowanie „użytkowanie obiektu” zastosowane w tym przepisie należy interpretować jako podjęcie działalności, która polega na bezpośrednim korzystaniu z substancji budowlanej obiektu, i tylko takie korzystanie z obiektu może zagrażać określonym w art. 66 ust. 1 pkt 2 wartościom. Tym samym przedmiotowy przepis ma zastosowanie do takiego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w wyniku którego obiekt ten zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku.

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1-4a ustawy – Prawo budowlane ustawodawca nałożył na właścicieli lub zarządców obowiązek poddawania kontroli obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania. Z przeprowadzonej kontroli osoba uprawniona do jej przeprowadzania sporządza protokół (zob. art. 62a ustawy – Prawo budowlane).

Biorąc pod uwagę powyższe możemy mieć do czynienia z dwoma następującymi sytuacjami:

1)     gdy sporządzony z okresowej kontroli obiektu budowlanego protokół zostaje przekazany właścicielowi lub zarządcy obiektu, w przypadku nie stwierdzenia żadnych uszkodzeń czy braków, a organ nadzoru budowlanego otrzymuje jedynie zawiadomienie o przeprowadzonej kontroli;

2)     gdy kopia sporządzonego z okresowej kontroli obiektu budowlanego protokołu zostaje przesłana przez kontrolującego do właściwego organu nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia uszkodzeń czy braków (zob. art. 70 ustawy – Prawo budowlane).

Jak wynika z literalnego brzmienia art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane ustawodawca nałożył na właściciela, zarządcę lub użytkownika obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, obowiązek usunięcia w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, określonej w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Zatem wynikający z ustaleń przeprowadzonej kontroli stanu technicznego utrzymania obiektu budowlanego obowiązek usunięcia nieprawidłowości dotyczy sytuacji, w których uszkodzenia te bądź braki mogłyby spowodować wyżej określone zagrożenia.

W takim przypadku, jeśli osoba dokonująca kontroli obiektu stwierdzi, że istnieją uszkodzenia lub braki, mogące spowodować określone w/w przepisie zagrożenia, zobowiązuje właściwą osobę (właściciela, zarządcę lub użytkownika) do ich usunięcia. Obowiązek ten zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane zostaje potwierdzony przez kontrolującego w protokole z kontroli obiektu (budowlanego).

Wobec tego dyspozycja przepisu art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, w zakresie obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub braków, odnosi się do właścicieli, zarządców i użytkowników obiektów budowlanych, którzy na podstawie przepisów odrębnych bądź umów zostali zobowiązani do ich usunięcia. Tym samym obowiązek przesłania kopii protokołu z kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego powstaje w momencie stwierdzenia istnienia uszkodzeń lub braków, mogących spowodować określone zagrożenie, nie zaś w chwili stwierdzenia usunięcia przez zobowiązanego wskazanych uszkodzeń czy braków.

Wobec tego, kopię protokołu z takimi adnotacjami (dotyczącymi stwierdzonych do usunięcia uszkodzeń, o którym mowa w art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane) kontrolujący powinien niezwłocznie przesłać do właściwego organu nadzoru budowlanego. Natomiast przesłanie kopii tego protokołu, stanowi informację na temat wykrytych nieprawidłowości oraz jest podstawą do podjęcia przez organ określonych działań.

Oran nadzoru budowlanego po otrzymaniu kopii protokołu, wskazującego na istnienie uszkodzeń lub braków, ma obowiązek bezzwłocznie przeprowadzić kontrolę obiektu budowlanego, mającą na celu potwierdzenie usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane.

Przepisy ustawy – Prawo budowlane wiążą zmianę sposobu użytkowania ze spełnieniem okoliczności wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 ustawy – Prawo budowlane.

Zgodnie z tymi przepisami przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, bądź podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Powyższe oznacza, że zmiana sposobu użytkowania w obiekcie budowlanym lub jego części może wystąpić w dwóch sytuacjach tj. w razie:

1)     podjęcia bądź zaniechania działalności połączonej ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, bądź

2)     podjęcia działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Taka zmiana – co do zasady – wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, a w przypadku działań inwestora z pominięciem wymaganego zgłoszenia - wymaga wdrożenia postępowania nadzorczego na podstawie art. 71a ustawy – Prawo budowlane ze strony organu nadzoru budowlanego.

 

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przewidziała nowe przepisy m.in. w zakresie projektu budowlanego i zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z przepisami przejściowymi ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw powstaje wątpliwość, jakie przepisy wykonawcze dotyczące projektu budowlanego należy stosować w przypadku zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ustawa o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wprowadziła nowy podział projektu budowlanego, co wiązało się z wydaniem nowego aktu wykonawczego w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego (tj. rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego). Jednocześnie przepisy ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw przewidziały dwunastomiesięczny okres przejściowy w zakresie projektu budowlanego.

Zgodnie z art. 26 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie tej ustawy inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (do zgłoszenia) mógł dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane.

W okresie przejściowym inwestor miał więc wybór. Mógł do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) dołączyć projekt opracowany zgodnie z przepisami:

1) nowymi (wprowadzonymi przez ustawę o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw);

2) dotychczasowymi (obowiązującymi przed wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Powyższy wybór miał jednak swoje konsekwencje co do przebiegu całego procesu budowlanego, w tym co do przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, ale również zmiany takiego pozwolenia na budowę.

Jeśli inwestor zdecydował się na opracowanie projektu budowlanego zgodnego z dotychczasowymi przepisami, wówczas do 19 września 2021 r. był zobowiązany dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego (zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane) sporządzonego wg dotychczasowych przepisów. Taki projekt budowlany musiał być również zgodny z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, mimo że rozporządzenie to utraciło moc 19 września 2020 r.

Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę z takim projektem oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę odbywa się według dotychczasowych przepisów (co wynika z art. 27 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Ponadto z brzmienia art. 27 i 28 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wynika, że późniejsza zmiana pozwolenia na budowę wydanego według przepisów dotychczasowych (nawet taka zmiana, która będzie miała miejsce po 19 września 2021 r.) będzie się odbywać również według przepisów dotychczasowych.

Wyjątek stanowi jedynie katalog istotnych odstąpień, o którym mowa w art. 36a ust. 5 ustawy – Prawo budowlane, co wynika wprost z art. 28 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z tym wyjątkiem w przypadku zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej według przepisów dotychczasowych ocena, czy konkretne odstąpienie od projektu ma charakter istotny, czy też nie, odbywa się zgodnie z ustalonym w ustawie o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw brzmieniem art. 36a ust. 5 i 5b ustawy – Prawo budowlane. Jednak pozostałe

przepisy związane ze zmianą decyzji o pozwoleniu na budowę będą miały zastosowanie w brzmieniu dotychczasowym.

W konsekwencji w przypadku zmiany (nawet po 19 września 2021 r.) decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej według przepisów dotychczasowych (zatwierdzającej projekt budowlany sporządzony według przepisów rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego) konieczne będzie załączenie do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę projektu sporządzonego również według przepisów dotychczasowych, w tym zgodnego z przepisami nieobowiązującego już rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

19 września 2020 r. weszła w życie ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.

Ustawa o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wprowadziła podział projektu budowlanego na:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu;

2) projekt architektoniczno-budowlany;

3) projekt techniczny.

Nie oznaczało to jednak, że już od 19 września 2020 r. inwestor musiał dostarczać do organu administracji architektoniczno-budowlanej (w ramach zgłoszenia czy wniosku o pozwolenie na budowę) projekt budowlany opracowany na nowych zasadach. Przepisy ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw przewidziały dwunastomiesięczny okres przejściowy w tym zakresie.

Zgodnie z art. 26 ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie tej ustawy inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (do zgłoszenia) mógł dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane w brzmieniu dotychczasowym.

W okresie przejściowym inwestor miał więc wybór. Mógł do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) dołączyć projekt opracowany zgodnie z przepisami:

1) nowymi (wprowadzonymi przez ustawę o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw);

2) dotychczasowymi (obowiązującymi przed wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Powyższy wybór miał jednak swoje konsekwencje co do przebiegu całego procesu budowlanego, w tym co do przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę (rozpatrzenia zgłoszenia).

Jeśli inwestor zdecydował się na opracowanie projektu budowlanego zgodnie z nowymi przepisami, wówczas do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) inwestor dołączał trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takimi projektami oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) odbywa się według nowych przepisów.

Jeśli zaś inwestor zdecydował się na opracowanie projektu budowlanego zgodnego z dotychczasowymi przepisami, wówczas był zobowiązany dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego (zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takim projektem oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) odbywa się

według dotychczasowych przepisów (co wynika z art. 27 ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Tym samym do 19 września 2021 r. organ administracji architektoniczno-budowlanej nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (wnieść sprzeciwu do zgłoszenia) tylko z tego względu, że inwestor dostarczył do organu projekt budowlany na dotychczasowych zasadach