Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

logo Niepodległalogo Fundusze UE

Procedury budowlane

Powrót

Pozwolenie na budowę

Zakres
Zgodnie z zasadą określoną w art. 28 ust. 1 ustawy − Prawo budowlane , roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Od tej zasady istnieją wyjątki wymienione w art. 29-31 ustawy. W myśl tych przepisów na budowę niektórych obiektów wymagane jest zgłoszenie (art. 30 ustawy − Prawo budowlane), a niektóre inwestycje nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia.
W przypadku wątpliwości, czy planowany obiekt budowlany wymaga pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia, należy zwrócić się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (do starosty lub wojewody).

Dokumenty dołączane do wniosku o pozwolenie na budowę
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć dokumenty, zgodnie z przepisami art. 33 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane.

Strony postępowania
Co do zasady, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 ustawy − Prawo budowlane).
Natomiast w postępowaniach, w których, zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, wymagany jest udział społeczeństwa, strony postępowania wyznaczane są na zasadach ogólnych, na podstawie art. 28 i 31 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. − Kodeks postępowania administracyjnego. Tym samym stroną w takim postępowaniu jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek, a także organizacje ekologiczne, które powołując się na swoje cele statutowe, zgłosiły chęć uczestniczenia w postępowaniu.

Termin wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i termin jej ważności
Jeżeli inwestor spełni określone wymagania, organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej − nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku (art. 35 § 3 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego).
Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest 3 lata - wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy − Prawo budowlane).

Obiekty i roboty budowlane, na które nie jest wymagane pozwolenie na budowę

Pozwolenia na budowę nie wymaga:

  • budowa obiektów budowlanych, o których mowa w  art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane;
  • wykonywanie robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2ustawy – Prawo budowlane;
  • rozbiórka, o której mowa w art. 31 ust. 1ustawy – Prawo budowlane.  

Należy pamiętać, że w odniesieniu do przedsięwzięć, wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, zawsze wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Podobnie pozwolenia na budowę wymagają roboty budowlane wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Zgłoszenie

Zakres
Na budowę niektórych obiektów i robót budowlanych wymagane jest zgłoszenie (art. 30 ust. 1 ustawy). W przypadku wątpliwości, czy planowany obiekt budowlany wymaga pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia, należy zwrócić się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (do starosty lub wojewody).

Dokumenty dołączane do zgłoszenia
W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.
Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, zależnie od potrzeb, odpowiednie szkice, rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Do zgłoszenia budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny do zasilania instalacji w domach jednorodzinnych, budowy przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych i telekomunikacyjnych oraz do zgłoszenia budowy obiektów małej architektury w miejscach publicznych należy także dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Termin rozpoczęcia robót
Do robót budowlanych wykonywanych na podstawie zgłoszenia można przystąpić, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ (starosta lub wojewoda) nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie trzech lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia (art. 30 ust. 5 i 5b ustawy – Prawo budowlane).

Pozwolenie na budowę zamiast zgłoszenia
W przypadku robót budowlanych, o których mowa w art. 30 ust. 1 ustawy, inwestor zamiast dokonania zgłoszenia może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zgłoszenie z projektem budowlanym

Zakres
Pozwolenia na budowę m.in. nie wymaga budowa:

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
  • wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m kw. oraz sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Dokumenty dołączane do zgłoszenia (zgodnie z art. 30 ust. 4b ustawy – Prawo budowlane)
Obiekty takie mogą być budowane na podstawie zgłoszenia, do którego należy dołączyć przede wszystkim:

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony środowiska, ochrony zabytków, itp.) oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (przez prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przypadku gdy prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna wymagana jest zgoda wszystkich tych osób);
  • aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Organ, do którego należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie

Wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, inwestor składa we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej I instancji, którym co do zasady jest starosta.

Natomiast wojewoda jest organem pierwszej instancji w sprawach obiektów i robót budowlanych (art. 82 ust. 3 ustawy − Prawo budowlane):

  • usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego,
  • hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich wraz z obiektami towarzyszącymi,
  • dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu – niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek,
  • lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,
  • usytuowanych na obszarach kolejowych oraz usytuowanych na terenach zamkniętych.

Rozpoczęcie budowy

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia na terenie budowy prac przygotowawczych, takich jak:

  • wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
  • wykonanie niwelacji terenu;
  • zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
  • wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy (art. 41 ust. 1-2 ustawy – Prawo budowlane).

Inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, na które jest wymagane pozwolenie na budowę lub tzw. zgłoszenie z projektem budowlanym (zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b).

Do zawiadomienia należy dołączyć:

  • oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, stanowiącego podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie;
  • w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego − oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie, o którym mowa powyżej;
  • informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zamieszczone w ogłoszeniu, które kierownik budowy ma obowiązek umieścić na budowie.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Zakres
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane było pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 19a, należy złożyć do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) zawiadomienie o zakończeniu budowy, chyba że inne przepisy wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 54 ustawy – Prawo budowlane z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57 – patrz: Pozwolenie na użytkowanie).

Dokumenty dołączane do zawiadomienia o zakończeniu budowy
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego należy dołączyć odpowiednie dokumenty, zgodnie z art. 57 ustawy – Prawo budowlane.

Termin rozpoczęcia użytkowania
Użytkowanie obiektu budowlanego można rozpocząć, jeśli właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego), w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Pozwolenie na użytkowanie zamiast zawiadomienia
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Pozwolenie na użytkowanie

Zakres
Obiekty, na które wymagane jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie określa art. 55 ust. 1  pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.
Ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie należy także uzyskać, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (art. 55 ust. 1 pkt. 3  ustawy – Prawo budowlane), a także, jeżeli właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) nałożył taki obowiązek:

  • w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona – w przypadku samowoli budowlanej, gdy spełnione są warunki konieczne do jej zalegalizowania (art. 49 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane),
  • w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego, jeżeli budowa została zakończona – w przypadku postępowania naprawczego (art. 51 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane).

Dokumenty dołączane do wniosku o pozwolenie na użytkowanie
Do wniosku należy dołączyć dokumenty wymienione w art. 57 ustawy – Prawo budowlane.
Wniosek w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie składa się do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego).

Strony postępowania
Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor (art. 59 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane).

Obowiązkowa kontrola
Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego) przeprowadza obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.
Zakres kontroli obowiązkowej określa art. 59a ust. 2 ustawy – Prawo budowlane.
Kontrola jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora albo uzupełnionego wezwania. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania albo uzupełnionego wezwania, a inwestor ma obowiązek w niej uczestniczyć w wyznaczonym terminie (art. 59c ustawy – Prawo budowlane).

Inwestor

Obowiązkiem osoby, która podejmuje się budowy - czyli inwestora - jest zorganizowanie procesu budowy i zapewnienie w nim udziału osób posiadających uprawnienia do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, tj. projektanta, kierownika budowy, w miarę potrzeb - inspektora nadzoru inwestorskiego. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia,
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  • wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem tych robót - przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie oraz zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego (art. 18 ustawy – Prawo budowlane).

Inspektor nadzoru inwestorskiego

Inspektor nadzoru inwestorskiego działa na budowie w imieniu inwestora, chroni jego interesy i dba o jakość wykonywanych robót budowlanych. Decyzję o potrzebie ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego podejmuje inwestor (art. 18 ust. 2 ustawa – Prawo budowlane).
Jednak w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko, organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę może w tej decyzji nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego przez projektanta (art. 19 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane). Obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego jest także nakładany na inwestora, jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy obiektów budowlanych, wymienionych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138, poz. 1554).
Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest wymagane w wypadku dużych i skomplikowanych budynków, np. biurowców, mostów, dróg, a także obiektów budowlanych mogących mieć wpływ na środowisko, nie jest natomiast wymagane przy budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych niewielkich obiektów.
Przy budowie obiektu budowlanego wymagającego ustanowienia inspektorów budowlanych różnych specjalności, inwestor ma obowiązek wyznaczenia jednego z nich jako koordynatora.

Obowiązki i prawa inspektora nadzoru inwestorskiego zostały zapisane w art. 25 i 26 ustawy – Prawo budowlane.

Zgodnie z prawem nie jest dopuszczalne łączenie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego i kierownika budowy.

Projektant

Do podstawowych obowiązków projektanta należy opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.  Szczegółowo obowiązki i prawa projektanta zostały uregulowane w art. 20 i 21 ustawy – Prawo budowlane.
Do zadań projektanta należy również sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub w przypadku nałożenia takiego obowiązku przez właściwy organ (art. 18 ust. 3, art. 19 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane).

Kierownik budowy

Kierownik budowy jest osobą odpowiedzialną za prawidłową i bezpieczną realizację robót budowlanych w trakcie prowadzenia inwestycji oraz za wszystkie zdarzenia, które mogą mieć miejsce na placu budowy. Funkcję kierownika budowy może pełnić tylko osoba uprawniona do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, mająca odpowiednie do zakresu inwestycji uprawnienia budowlane.
Obowiązki i prawa kierownika budowy są uregulowane w art. 21a, 22 i 23 ustawy – Prawo budowlane.

Nie wolno łączyć funkcji kierownika budowy z funkcją inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 24 ustawy – Prawo budowlane).